干货分享：营改增后土地增值税的征收管理与清算实务系列（二）
书接上文：营改增后土地增值税的征收管理与清算实务系列（二）
第一部分 土地增值税的征收管理
第二部分：土地增值税竣工清算
一、土地增值税清算必须符合那些基本条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
二、土地增值税的“清算单位”如何确认
三、清算收入审核的方法和内容
（一）收入检查的方法
（二）收入检查的内容
四、清算时可以扣除的项目包括哪些内容
（一）取得土地使用权所支付的金额
（二）开发土地的成本、费用
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
（四）与转让房地产有关的税金
（五）财政部规定的其他扣除项目
五、取得土地使用权所支付的金额包括什么
六、开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认
（一）土地征用及拆迁补偿费
（二）前期工程费
（三）建筑安装工程费
（四）基础设施费
（五）公共配套设施费
（六）开发间接费用
七、开发土地和新建房及配套设施的费用如何确认 （待续）
八、与转让房地产有关的税金如何确认 （待续）
九、清算时其他扣除项目金额如何计算 （待续）
十、转让旧房及建筑物的扣除项目如何计算（待续）
十一、扣除项目审核的方法和内容（待续）
十二、土地增值税清算后应纳税款如何计算（待续）
第二部分：土地增值税竣工清算
一、土地增值税清算必须符合那些基本条件
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]006号，1995年1月27日）第十六条：
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ，2006年12月28日）第二条：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省税务机关规定的其他情况。 《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）
第九条 ：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
第十条 ：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
二、土地增值税的“清算单位”如何确认
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号，自2006年3月2日起施行）
（1）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
（2）各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，2006年12月28日）
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；
（2）对于“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”；
（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？
在总局未明确之前，政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，原则上应允许房地产企业按照实际收到的回购价款确认销售不动产收入。
三、清算收入审核的方法和内容
（一）收入检查的方法：
1、确认总可售面积与已销售面积：
总可售面积：建设工程规划许可证、销售许可证、大产权证、测绘表；
已销售面积：销售合同、销控表、代销清单、视同销售业务文件、开发产品明细账、销售成本明细账；
2、确认销售金额：
销售金额：销售合同、销控表、按揭贷款合同、视同销售文件、销售发票、销售收据、预收账款、主营业务收入；
3、确认销售实现时间：
销售合同约定的交款时间、按揭贷款合同约定的付款时间、
签订正式销售合同（网签）时间、视同销售业务产权转移的时间。
实操中一般以交楼时间为准，预售房款（含银行按揭款）按预收账款处理，并以预收账款为计税基数。
（二）收入检查的内容：
1、正确划分清算项目收入与非清算项目收入。
2、正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
3、销售收入是否全额入账，有无只开票不入账，偷逃土地增值税的情况。
4、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
5、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
6、发生视同销售业务，不做收入处理。
7、销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定处理。
8、审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
9、以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
四、清算时可以扣除的项目包括哪些内容
《土地增值税暂行条例》第六条：
计算增值额的扣除项目主要包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，2016年4月25日）：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
五、取得土地使用权所支付的金额包括什么
《土地增值税暂行条例实施细则》：
第七条： 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（国税函〔1999〕112号，1999年3月5日）
根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除？
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，或者同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本的分摊按照《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，应按照占地面积法进行分摊。
例：某房屋开公司在14万平方米的土地上进行开发，其中规划道路、绿地等公共设施用地大约8万平方米。所支付的土地出让金为45000万元。该项目分两期进行开发，并分别进行会计核算。假设：一期为高层住宅，占地面积（可售面积）4万平方米，建筑面积12万平方米;二期为别墅，占地面积（可售面积）2万平方米，建筑面积1.9万平方米。一期住宅己销售完毕，则其应分摊的土地出让金为多少（要求按照占地面积法、建筑面积法两种方法分摊）？
（1）按转让土地使用权面积占总土地面积的比例计算分摊：
45000×【4÷（14－8）】＝30000万元
（2）按建筑面积计算分摊：
45000×［12÷（12＋1.9）］＝38848万元
清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
分析：国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第四条，明确土地闲置费不予扣除。
清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？
这个问题，全国各地掌握的不一致，绝大多数地区规定： 房地产开发公司取得地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还的土地出让金、城市建设配套费、税金等，无论会计上怎样核算，实际上是变相降低了实际开发支出。因此，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对未明确返还名目的返还资金，一律抵减土地出让金。
未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187）第四条第（一）项规定：
“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”
根据以上规定，企业无论是以任何形式取得土地，包括出让、转让、接受投资、企业改制、债务重组、非货币性资产交换等，均应在支出实际发生、并按照税收法律规定取得相应合法凭据后方能计算扣除。支出虽然实际发生，但是，取得凭据不符合要求的，也不应予以扣除。
经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项规定：“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”
开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？
企业发生的以拆迁补偿费抵顶土地出让金的支出（无论是现金还是实物），在计算土地增值税时原则上应允许据实扣除，但是，扣除时对拆迁补偿费的实际支付情况必须从严审核，未实际支付的不允许扣除。
母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为母公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
对于母公司购地，子公司开发的，如果土地使用证直接办理到子公司，并且能够证明取得土地使用权支出是真实的，土地成本的扣除按照以下原则掌握：
首先，要求企业到土地管理部门换票，如果能够换取发票的允许扣除；
其次，不能换取发票的，如果能够取得土地管理部门的证明，可以将其证明作为支付土地款的凭证，其土取得地使用权支出允许扣除。（财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）:
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，房屋建成后清算时土地成本如何扣除？
改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，如果能够提供足够的改制文件证明其土地价格为改制时确认的真实价格，原则上清算时应允许扣除。
六、开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（一）土地征用及拆迁补偿费：
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？
（1）2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之前取得国有土地使用权的，企业支付的拆迁补偿费允许扣除，被拆迁人为个人的，支付拆迁补偿费时，应以支领人签字的“支领收据”和“支领表”为支付凭证。
被拆迁人为单位的，支付拆迁补偿费时，应以支领单位签收的“支领收据”为支付凭证。支付凭证上必须有支领单位的公章和领导人签字。
除此之外，为了证明拆迁补偿业务的真实性与合法性，支付拆迁补偿费时还必须提供以下资料：
①《房屋拆迁许可证》；
②《房屋拆迁申请》及《拆迁补偿方案》；
③《拆迁补偿协议》被拆迁人原《房屋产权证》复印件；
④被拆迁人身份证复印件、以及联系方式。
（2）2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之后取得土地使用权的，拆迁补偿费的扣除应酌情处理。
②返迁房成本如何计入商品房开发成本、如何进行会计核算和税务处理
这种情况下，返迁房的成本只有建筑成本，而且不需要单独进行成本核算，归还房屋时，应把返迁房的建筑成本计入商品房的“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”进行核算。同时，按照归还房屋的建筑成本补交取得土地使用权契税。
如果安置房不属于开发产品，移交时不做视同销售处理。因此，既不涉及增值税，也不涉及土地增值税、企业所得税。用非商品房做返迁房，返迁房建设支出对应的进项税不能扣除。
（二）前期工程费：
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。
（三）建筑安装工程费：
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？ 《营业税税目注释》规定：“建筑业装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业”。计算土地增值税时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中的“装修费”原则上也必须符合以上标准要求，所发生的费用才能视为装修费扣除。
也就是说，“硬装”部分可以计入成本扣除，“软装”部分不得计入成本扣除。但是也有些地区规定，可按照软装部分的购买价值冲减收入。关于这一问题，应严格按照当地管理口径执行。
施工单位采购的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）用于开发项目的，应视为兼营业务，在取得结算款项时，应分别给开发公司开具建筑安装发票和销售货物发票。
清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？
（1）《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条规定：审核建筑安装工程费时应当重点关注：
①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
③参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
④房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
⑤建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
（2）根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条，清算时，开发项目涉及的甲供材发票应按照以下原则把握：
如果甲供材部分金额已经计入施工单位生产总值，施工单位已经就这部分金额给开发企业开具发票的，甲供材发票所载金额，不能再计入扣除项目金额扣除；如果甲供材部分金额，没有计入施工单位生产总值，施工单位没就这部分金额给开发企业开具发票，甲供材发票所载金额，应该允许计入扣除项目金额扣除，并允许作为加计扣除的基数。
（3）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号第四条第（一）项）规定：
开发企业在支付工程款项过程中，如果对方涉及到《增值税细则》第六条、《营业税细则》第七条以及《营改增实施办法》（财税【2016】36号所规定的混合销售业务的，必须按照销售货物发票、建筑安装分别取得增值税发票，未按照规定取得发票的，支出部分不予扣除。
在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目。
《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号第二十一条：“（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。”
土地增值税清算的条件，必须建立在“竣工验收”的基础之上。达到清算条件，说明工程已经竣工，相应的成本费用支出已经发生。既然费用支出已经发生，并取得了合法有效凭证，根据国税发[2009]91号第四条第二十一条，就应该允许扣除。是否实际发生，不应以是否结算为准。
（四）基础设施费：
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（五）公共配套设施费：
1 、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
2、《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项：
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除；
C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
清算时，对开发公司“在小区外为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？
开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”支出，通常被开发企业称作“以地补路”、“以地补桥”、“以地补林”、“以地补园”支出，意思就是，开发企业在取得某项土地开发使用权的同时，必须无条件的为政府兴建以上项目，而且项目建设支出全部由开发企业自行承担。
目前就以上费用是否能够扣除，总局没有明文规定，全国各地执行的口径也不统一。有些地区规定，应作为“与本项目无关支出”，不与扣除；也有些地方规定：应区别不同情况对待，如果纳税人能够提供该支出与本项目有关的证明的，允许扣除，并允许作为加计扣除的基数；不能提供证明的，或提供证明不充分的，不予扣除。
规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（一）、（二）项，开发企业因前期规划不到位，或者修改规划等原因造成的成本费用增加，只要是因为建设“开发项目不可缺少的设施”等原因增加的，而且费用支出已经发生，并且取得了合法有效凭据的，本着实质重于形式的原则允许扣除。
（六）开发间接费用：
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：
开发间接费，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？
有些地区规定，“营销设施建造费”应计入销售费用，也可以应按照以下原则处理：
自己建造的营销设施（包括营销中心、样板房），其建造费用计入开发成本扣除，并允许作为计算开发费用、加计扣除20%的基数。
以租赁房屋作为营销设施的，支付的租金应计入“销售费用”，装修费用可以计入“开发成本”，并允许作为计算开发费用、加计扣除20%的基数。
房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（五）项规定：
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？
（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
来源：西政资本
延伸阅读：土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
一、成本分摊方法对土增税的影响
成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？
将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。
假设是另一种情况：
按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率？
将土地成本按业态产品土地面积分配？
可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，土地增值税税负不降反增。
所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。
同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。
例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗？
我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；
但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
所以我们应注意将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清算单位，就可选择按建筑面积进行分摊。清算时点的选择也是一项重要的规划因素。
二、成本分摊方法的相关税收政策
国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单位分摊方法，但广州市有明确规定。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
广东省地方税务局公告2014年第3号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。2014-05-14
穗地税函[2014]175号（2014年9月10日）
能准确归集的直接归集（受益原则归集），
不能归集的按以下分摊方法：
同一清算单位内：按建筑面积分配
不同清算单位：土地成本按各清算单位占地面积比；
其他共同成本按各清算单位总可售建筑面积比例分摊，不能按照总可售建筑面积比例计算分摊的（比如有未建项目，无法确定建筑面积时）按清算单位土地面积比例计算分摊。
可以总结一句顺口溜：同一受益对象先归集，不能归集成本要分清，同一清算单位按建面；不同清算单位要分类；土地按占面，其他按建面，未有建面再占面。
三、成本分摊的几个热点难点问题
仅广州政策进行探讨热点问题及相关的成本分摊分析。
1、道路、绿化用地问题
道路、绿化用地-收益对象为各分期项目，则可能涉及到成本分摊问题。
分期项目中存在道路、绿化用地需注意控制清算时点。其他可分摊的公共配套设施成本同时也需注意这点。
例举：某房企分四期开发房地产项目，一期项目已售完，二期开始预售，三、四期未达到预售条件，四期项目红线内中存在道路及绿化用地，一期项目面临清算，但是道路及绿化用地尚未施工完毕，如何分摊？会对以后三期项目未来的土地增值税清算造成什么影响？
目前广州发布的穗地税函[2014]175号文规定：
在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与分摊。
就是说，由于道路及绿化尚未施工完毕，一期项目又需清算，那么道路及绿化工程成本只能在二、三、四期里分摊，如一期是普通住宅项目，增值率为21%，那么很有可能因这部成本不能分摊，造成不能享受免税政策，这对企业的损失是巨大的。
当然如果一期项目是非普通住宅项目，二、三、四期项目存在普通住宅项目，我们的选择方法又不同。当然就广州目前的情况而言，普通住宅项目项目基本不可能低于20%，我们基本成本分摊思路可以选择那边项目的增值额高就往那边倾斜，当然规划时注意结合政策规定，不能一味蛮干。
所以分期项目的共同成本分摊，我们要特别注意它的分摊方法选择，要提前进行测算，如何分摊，是否可行。
2、地下车库成本成本分摊问题
在国家税务总局2016年7月7日发布税总函〔2016〕309号《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明第16点“表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写”。
即土地增值税清算目前应按照“三分法”清算，而非以前的“两分法”。
目前车库与商铺、商业用房一并归类为“其他类型房产”。
地下车库的土地成本分摊首先需要结合土地出让合同进行分析，地下部分是否缴纳土地出让金，如果没有明确地下部分不缴纳土地出让金，则地下部分需分摊土地成本，如果明确了不缴纳土地出让金，则地下部分不需要分摊土地成本。
具体我们可以参考广州市2016年发布的穂地税函〔2016〕188号文规定。
“二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理
（一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金,或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,在计算土地增值税扣除项目金额时,应根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定,土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）,不作为项目的共同土地成本进行分摊。”
如果地下车库参与分配土地成本，主要注意以下地下车库的“另共有面积”分摊问题。
“另共有面积”-主要涉及土地成本及建安成本的分摊。
穂地税函〔2016〕188号
人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“
另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定。
因每个车位套内面积一般为10-15平方；如加上“另共有面积”则建筑面积可能增加到35-40平方，如土地出让合同没有明确地下部分不缴纳土地出让金，那么地下车位需分摊土地成本，“另共有面积”的增加，会造成地下车位多分摊2到3倍的土地成本。
相对地，也会减少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。
当然，如果在确定普通住宅不可能享受免税政策的前提下，其他类型房产的增值额较高，车位多分摊的土地成本，也可以拉低其他类型房产的增值率，总体土地增值税税负也有可能下降。所以“另共有面积”的增加，不一定就会带来不好的影响，实际效果怎么样，有待于结合项目的实际情况进行土地增值税预清算才知道。
人防车库成本能否在土地增值税清算中扣除？
根据穂地税函〔2016〕188号规定：
人防车库可确权的，计入可售面积，作为开发产品处理；
未确权的，无偿移交给业主、政府部门，需提供相关证明，成本可扣除；
不确权不移交的，则成本费用不可扣除。
如地下人防车库参与土地出让金分配，则其成本、费用里主要包括了土地成本及其他相关开发成本，在不确权不移交的情况下，土地增值税清算中不能扣除，不能拉低商铺业态产品清算增值额，将会加重项目的土地增值税税负。
3、装修成本分摊问题
前面的热点问题主要结合了按占地或按建筑面积来讲如何更好地选择分摊方法，那么装修成本应结合哪种分配方法来分摊成本作为最优选择方案呢？
目前基本所有房地产项目都是带装修，如果装修成本是按项目总可售面积在整体项目里所有类型开发产品里进行分摊，大家觉得有没有问题？
熟悉房地产行业的朋友应该会发现问题。车位分摊了装修成本，甚至如果存在其他不带装修的房产也分摊了装修成本。
举例：某房开公司同一清算单位类，普通住宅增值率24%，非普通住宅增值率22%,其他类型房产40%，仅住宅带装修，其他类型房产不带装修，装修成本按项目可售总建筑面积进行分摊。
从上面的例子中，可知道不带装修的其他类型房产参与了装修成本的分配，相对应的普通住宅和非普通住宅开发产品减少了可扣除的装修成本。如先按受益原则，将装修成本先全部归集于住宅类业态产品，再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积比例进行各自分摊，不就有利于降低普通住宅增值率，从而有希望享受免税政策吗？
受益原则分摊方法是一项很重要、可广泛灵活运用的成本分摊方法。
前面我们仅就占地面积和建筑面积比例分摊方法的政策进行分析，这两种方法的选择可能还存在一定的限制性条件，但受益原则分摊方法基本上是没有限制的，只要你能准确归集成本。
可以参考穗地税函[2014]175号：五、关于扣除项目金额计算分摊的问题
（一）房地产项目土地及房地产开发成本能按照清算单位或房地产类型核算并准确归集的，清算时按照清算单位或房地产类型直接归集。
（二）房地产项目土地及房地产开发成本不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算扣除项目金额。
四、成本分摊面积数据来源
在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以如何正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作是否重要。目前主要介绍以下两项重要的面积数据来源：
1、修建性详细规划图及相关规划文件
修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
2、房屋建筑面积测绘报告
房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
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